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深度|房产税开征后房租价格会涨么?

  。如果单纯从经济性来考虑,当然是租房要比买房划算得多,但是问题没那么简单。房东之所以持有房屋是因为对房价有一个上涨的预期,期望未来能够将房子以一个满意的价格转让给其他接盘者

  那么问题来了,如果这套房屋因为出租,导致房屋过于老旧,是难以卖出理想价格的,最好的方式至少也要重新装修整理下。但是以目前的装修成本,你要出租多少年才能收得回来?所以对于房东来说,最理想的方式就是我这套房子既不出租,也不出售,因为有增值预期在。

  从某种意义上来说,中国存在一个奇特的现象——高房价与高空置率并存,房东与其跟租户折腾个没玩,还不如把房屋空置着,坐等水漫金山从而房价涨个不停,远比出租出去要省心得多,还避免了房屋的折旧。

  这种心理也导致了推向出租市场的房屋基本都是一些非常老旧、设施落后的房子,给租客的体验非常不好。新买的好房子,你见过几个房东舍得拿出来出租的?

  房东持有房屋的成本增加,当然前提是出台的不能像上海重庆此前征收的那种不痒不痛的房产税。如果采用欧美那种征收房屋总值的1%-3%不等的税率,算下来, 500万的房产,每年至少要缴纳5万元的房产税。此时,房东就会做出以下选择——

  房东将房屋出售后,会在这个类似5000点买房的人,要么就是以前没房子的苦逼租客,要么就是想要小套换大套的改善型需求。首先,改善型需求会在买入大套房屋的时候往往会将自己的小套房子出售或出租,这对市场的供需影响不大。如果以前是租客的人买了房子,市场上就少了一个租房者,多了一个自有住房的人,而这套房原本是被空置着的,根本就没有进入买卖市场或出租市场。这等于在房产税的逼迫下,市场增加了供给,房租价格会稳中有降。

  如果这个城市的空置率很高,房东为了抵消手头上房屋的持有成本,争相选择将房子出租,这就会增加出租房的供给,房租自然是难以上涨的。同时,房屋买卖市场也增加了供给,部分租客选择买房,因此出租市场的需求又减少了。

  如果这个城市的空置率很低,那就比较麻烦了,由于被推入买卖市场与租赁市场的房子极其有限,供给的增加受到限制,这就导致房屋持有者在买卖或租赁市场上占据强势地位,根据税收分配原则,这部分房产税也就被转嫁到了租房者或买房者身上。

  根据观察,中国绝大部分城市的房屋空置率其实是挺高的。由于毫无节操地放水,导致百姓对通货膨胀的恐怖,很多人都不愿持有现金,只好将买房当做家庭储蓄,也就是所谓的投资买房。

  一般来说,货币政策在中短期内的变化不会太大,除非发生黑天鹅事件(比如2008年的次贷危机,国内货币政策来了个180度大转弯)。那么,国内货币政策对于房租的影响是怎样呢?

  就像2008年那个极端环境下的超级大放水,但是目前中国M2总量处于145.17万亿元(2016年5月末)的天量位置下,如果再来一次这种坑爹政策,在人民币长期缓慢贬值的预期下,汇率立马就不保了。真出现这种情况,租不租房也不重要,赶紧换美元去吧。

  由于出口是我国拉动经济增长的三驾马车之一,在担任二十余年世界工厂的过程中,积累了大量的外汇储备,再加上国内经济增长迅速,投资投机热钱涌入,为了不使人民币过快升值,央行被动发行了相应的人民币用以对冲涌入的资金。如果这部分资金因为国内经济放缓,担忧泡沫破灭或其他原因而一窝蜂出逃,央行如果不想人民币在短时间内过快贬值,就只能被动地收缩货币政策。

  这个时候,如果你站在大局的角度来观察,毫无疑问,资金的流出,货币政策的收紧,会导致国内企业的破产倒闭,乃至失业潮的来临。因此,整体的房价与租金应该是要下降的。

  由于我国采取的是以政府权力为主导的运行模式,结果就是越靠近权力的核心,越能够在资源的争夺中占据有利位置。这反映在城市上,具体表现就是一二线城市能够吸引并抽取三四线以及农村的人口和资金用来补充自身。人口大量涌入一线城市,会造成房屋租赁和买卖的需求上升,与由于房产税出台后被迫推入买卖与租赁市场的供给相对冲,一线城市的租金可能上升也可能下降。不过,经济萧条,银根紧缩,购买者的购买力上不去,房价会因此下跌。

  这是在可看见的未来(排除黑天鹅情况)最有可能才去的模式,也就是大概每年12%-15%的M2增速,对应每年5%-6%的通胀。假设房产税率是1%,理论上来说,房东持有房产确实有利可图。但真的是这样么?

  房产税的一个显著特征就是,它是根据房屋价值来征收的。在一线城市,一套房子上千万太常见了,如果拥有两套、三套,这个税费计算起来非常惊人。除非这个房东极其土豪,能够死扛着不出租也不出售,不然总要选择卖掉或出租一部分。房租是否会下降,房产税是否会被转嫁,那就根据该城市的空置率而定。