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王明亮:我国房地产价格发展趋势分析

  近几年来,在各方面因素的带动下,房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响国民经济的健康发展,也波及到社会的稳定,成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势,国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么,这一轮房价快速上涨的内在原因何在?各项调控措施出台后,房价又将向何处发展?本文试就这些问题做一简要的分析。

  导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的,有经济快速发展下的合理因素,也有利益驱动下的投机行为;有住房消费观念的影响,也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用,最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

  (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲,房价的上涨或下跌,其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前,又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。

  城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实施了积极的税收政策和住房金融政策,鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,有效激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放,使住房销售市场的合理需求增加;另一方面,从1999年下半年起,住房二级市场开始放开,允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房需求在短期内急剧增加。另外,随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加,大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年,全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2004年全国城市房屋拆迁量有所下降,但也达到相当规模。

  生活需求和改善需求是刚性的,其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的,也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上,当前的房地产市场中的投机现象客观存在,在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市,投机性购房占20%左右,少数区域个别楼盘甚至占60%以上。据上海市统计局调查,2003年底上海投资购房占16.6%,已经超出了10%的国际警戒线。

  从更深的层次讲,房地产市场需求旺盛,房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年,我国国内生产总值由78345亿元,增长到2004年的136876亿元,扣除物价因素,年均增长8.5%;城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元,年均增长8.6%。2004年底,我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元,客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看,我国城镇人均住宅居住建筑面积,也由1998年的18.7平方米,提高到2004年的24平方米左右,城镇住宅成套率超过80%。

  (二)房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面:一是房地产二级市场发展缓慢,二手房供给短缺;二是房屋租赁市场还不够完善,大多数居民还只能通过买房解决居住问题;三是房地产一级市场中,中低档住房比重偏低,高档商品房比重偏高,住房超前消费现象十分突出。

  房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动,进一步搞活房地产市场,也能够促进住宅资源的合理使用,满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响,我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来,需求都被挤压到了住房一级市场,造成了房价的持续攀升。

  住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在,决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范,租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求,无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。

  房地产一级市场上,面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位,有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%,其中经济适用房却分别下降11%和26.3%。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决,而房地产投资投机市场却大行其道。

  (三)信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业,房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来,也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣,间接推动了房价的急剧上涨。

  从资金的角度看,一是随着房地产金融支持力度的逐年加大,在商业贷款和公积金贷款的双重支持下,市民潜在购买力成为现实购买力,巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一,国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时,纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在,吸引了大量国际游资。自2003年起,由于中国外贸大量顺差,国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下,大量海外资金进入中国,并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明,2004年1月―11月,境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过220亿元,比2003年增长13.5%。

  资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格,不仅可以控制银行自身的风险,也约束了贷款人的行为。但是,大多国内商业银行为了降低不良贷款,放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场,个人消费信贷快速增长,而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告,中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。在上海,2004年全部新增贷款中,有76%的资金投入了房地产;2005年一季度,又有87.7%的新增贷款进入房地产市场。

  从土地的角度看,主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后,来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计,2003年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后,土地价格大幅上涨,部分城市土地价格成数倍增长。据统计,2004年土地交易价格比上年上涨10.1%,涨幅比2003年高1.7个百分点;2005年一季度,又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本,推动房屋销售价格上涨。

  (四)信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前,我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台,各政府部门相互独立,信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面,少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,恶意哄抬房价;有的开发商囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息,严重误导了广大居民的市场预期,造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时,大量居民盲目跟进,加剧了房地产市场的供需矛盾,刺激了房价的进一步抬升。

  另外,向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年,由于政府住房信贷政策误导,银行的超低利率及银行资金易获得性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计,我国城镇72%的居民已拥有自己的住房,而发达的市场经济国家个人住房拥有率,法国与德国仅30%~40%,美国仅68%。

  在国家出台一系列调控措施之后不久,中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明,炒房者的投机行为受到了遏制,近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而,在全国多个城市居民购房意愿下降的同时,北京和广州反而上升了2.2和0.7个百分点。另据国家统计局提供的数据,2005年1-5月份,房地产开发投资同比增长24.3%,比1-4月份回落了1.6个百分点;商品房和住宅平均销售价格分别同比增长8.9%和11.3%,比1-4月份回落3.6和2.3个百分点;住宅平均销售价格增长速度比1-4月份升高的省份仍有12个。

  从以上信息可以看出:尽管扣除政策时滞的影响,房地产价格增长速度也只是略有回落,并没有出现大幅度下降的情况,部分地区甚至逆市上扬。那么,在宏观调控的大背景下,我国的房地产价格将向何处发展呢?我们可以从以下三个角度加以分析:

  (一)从供需双方的发展趋势看,短期内,需求会受到一定的影响;长期内,房价下跌的可能性不大。如前所述,房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的,其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下,部分消费者预期房价会下跌,可能会等待房价进一步回落而持币待购,但从长期看,这部分需求是客观存在的而且数量巨大,也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求,在宏观政策的调控下,投资者会更加理性地分析投资收益,短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是,从长期看,在利率、汇率政策不发生大的改变,而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下,这部分从楼市中撤出的资金流向何方,今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道,这些资金也许还会重新回到楼市中来,在下一波行情中继续推高房价。

  供给状况近期内难以有大的改观。长期看,随着我国二手房市场的逐步规范,房地产市场化的进一步发展等因素影响,我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发,在目前房地产开发投资规模依然过大,房价上涨过快的前提下,房地产开发投资进一步加快是不现实的。

  因此,从供需双方的发展趋势综合来看,居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下,近期内房地产价格增长速度会有所回落,但回落幅度不会太大;从长期看,房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。

  (二)从房价的构成来看,房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容,再加上开发利润。从这几部分分析,房价增长速度会有所减缓,但房价下跌的可能性不大。

  1、土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件,也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后,土地价格上涨迅速,土地供应量已出现了较大幅度减少,而住房需求的快速增长,又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看,由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性,客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡,在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面,土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

  2、建材价格的上涨导致建安成本的不断提高。近几年来,由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年,全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中,建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%,建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨,2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元,比上年增长10%。

  从整体上看,尽管近期建材价格有所回落,但从长期来看,原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续;铁路运输紧张局面难以得到根本缓解;建材价格仍将维持在高位。另一方面,随着人们需求层次的不断提高,商品房的品质会逐步提高,配套设施和环境也会不断改善,这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

  3、人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征,房地产开发企业的人力成本将会持续上涨;项目期间的费用多是由政府部门征收的,也都是经过相关部门批准的,这部分成本短期内也不可能下降;而对于企业的开发利润,由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策,这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体,其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看,这部分成本也不会有太多的下降空间。

  (三)从房地产市场主体的行为来看,房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个:一是政府部门,包括中央政府和地方政府;二是企业,主要是房地产企业和金融机构,也包括为房地产企业提供原材料的上游企业;三是购房者,主要是居民。从这三个方面的行为动机来看,房地产价格下跌的动力明显不足。

  1、政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者,对房地产市场的稳定发展负有直接的责任;在我国,政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同,但不管怎样,在当前的形势下,他们都不希望也不会使房价下跌。

  对于地方政府来说,地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据,2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元,而在1998年,这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次,地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此,房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据,而且可以使地方政府得到更多的土地出让金,搞更多的城市建设,使地方官员的升迁机会增加。而与此同时,地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少,银行的坏帐,资源的衰竭几乎都与地方政府无关,都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。

  与地方政府相比,中央政府的处境比较尴尬。一方面,由于房地产业和其他行业的高度关联性,中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用,从而保持经济的增长速度。而在另一方面,中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本,也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌,不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展,从而影响整个国民经济的持续稳定;而且对社会稳定也没有好处,特别对金融安全带来严重威胁。因此,在这次宏观调控中,中央政府一再强调,稳定房价是这次房地产新政的主旨,稳定房价就是稳定房价上涨幅度,而不是房价的下落。

  2、银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的,因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量,而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发,房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下,已经隐含着巨大的金融风险,房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收,也可能导致整个金融系统的信用危机。

  开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体,也是对房地产市场价格走势有良好期盼,但没有主导能力的一个群体。但不管怎样,作为商品房市场中的供给者,房地产开发商肯定不希望房价的下跌,而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看,在宏观调控的大背景下,如果房地产开发商真的有暴利,那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间;反之,如果房地产商的盈利空间并不大,那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产,但是低价格的房子依然造不出来。

  3、居民的两难选择。住房的最终消费者居民,对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说,他们肯定希望房价下跌,以实现他们的住房需求;但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说,房价的大落对他们肯定没有好处,因为房价大落,他们的资产会缩水。

  从以上的分析可以看出,在整个房地产市场主体中,大多数人不希望房价的下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展,保障社会的稳定,进行宏观调控是中央政府的职责,但政策的着眼点是稳定房价,不是打压房价。相应地方政府出台的政策也是出于同样的目的,而且只能更加缓和。因此,长期来看,全国范围内房价的增长速度将会有所回落,并保持相对稳定,最终基本上和居民的收入水平相适应。