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房价下降负债率激增!某些房企快扛不住了?财报·杠

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  最近房企的日子似乎冰火两重天。表面上,不少企业上半年销售继续高歌猛进,但背地里,有的不太好过。

  前几天刚有报道称某园和某地放慢“三四五线”,今天又看到产业新城运营商华夏幸福600340股吧)基业股份有限公司经营情况简报,一些分析认为,不甚乐观。

  就在3天前的7月10日,华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司还向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%。

  这样,平安资管成为华夏幸福第二大股东,而华夏幸福自身的股份质押比例则高涨:从63.16%变为92.82%。

  其实,杠杆游戏要说,房企高负债高质押,见怪不怪了。春江水暖鸭先知,作为一线奋战的房企,从财务状况,尤其是负债率的变化里,也能看出地产市场的一些动向。

  如华夏幸福发布的公司2018年4-6月经营情况简报显示,2018年上半年,产业园区的结算收入为137.35亿元,同比下滑近11个百分点。如果时间范围缩小到4-6月,则下滑的更厉害,将近45个百分点。

  另一方面,值得注意的是,2018年上半年,华夏幸福房地产开发签约的销售额是652.64亿元,销售面积730.88万平方米,折算成每平米单价为8929.51元,2017年,这一数字为13340.35元。今年的单价仅为去年的67%,下跌了3成多。

  通过上图可以计算出,华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元,而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元,今年的单价为去年的62%,下跌了近4成。

  华夏幸福的负债情况如何呢?最新的半年报还有待发布,先来看看2017年年报的情况。

  2017年报显示,华夏幸福2017总资产3758.65亿元,总负债3048.32亿元,资产负债率为81.1%,2016年该公司的总资产为2499.03亿元,总负债为2118.72亿元,资产负债率为84.78%,从报表上看2017年资产负债还略低了一些。

  2017年,碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元(约合847亿美元),合同销售建筑面积约6066万平方米,合同销售金额排名世界第一。

  另一方面,杠杆游戏翻阅他的公司财报计算后发现,2015年时,碧桂园的资产负债率为75.32%,而到了2017年,其资产负债率达到88.89%。其负债总额从2015年的2726.16亿元,攀升至2017年的9330.57余元。

  其财报显示,2017年的资产总值为17617.52亿元,负债总额为15195.44亿元,资产负债率为86.25%,2013年,这一数据为77.21%,速度也是够快。

  当然,房地产的预收账款都算做了负债,所以可能出现体量越大的企业负债越高的情况。但无论如何,这个数字是震惊的,其增长速度更是惊人的。

  对比发现,龙湖的资产负债率还算低的,2017年,龙湖资产负债率为70.73%,比碧桂园2015年时还低。2015年时,龙湖则更低66.07%。

  当然,从销售体量来看,龙湖也远不及前面提到的碧桂园和恒大。没有高负债,哪来高歌猛进、世界第一?

  总而言之,房地产走到这两年,动辄80%的资产负债率太正常不过。正如上文所提到的,负债上升也意味着体量的扩张,撬动的是未来的盈利。这就是房企们的机会。

  这两年调控凶猛,尤其是京沪等城市,就差把楼市全部冻结了。所以环京一带的楼市受影响尤其严重。

  接近华夏幸福的人士曾对媒体记者透露,华夏幸福还在内部向员工卖房,并以85折促销。以大厂项目为例,最高涨到2.8万元/平方米的项目,折后价为1.4万元/平方米,几乎跌了一半。

  尽管此后其总裁孟惊也对此回应了,说是属于个案,但从今年上半年的经营情况简报来看,还是有压力。

  前段时间,央行报告特别提示,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大。最近,有关部门也从防范风险角度,挡住了一些大型房企海外发债的渠道,融资压力也是倍增。

  而对于内地房企而言,摆在眼前的债务压力更是空前。中指院的数据显示,在目前2018-2021地产企业存续债券中,债券偿还规模逐年增加。